QUICK ANSWER
전세자금대출 한도, 2025~2026년 최신 기준 한눈에 정리
전세자금대출 한도는 단순히 “전세보증금의 몇 %”로 결정되지 않는다.
현재 기준에서 실제 대출 가능 금액은 보증기관 한도 · 지역 규제 · 주택 보유 여부 · DSR 적용 여부 · 은행 심사 기준이 동시에 작용한 결과다.
핵심 구조는 다음과 같다.
✔ 보증비율
– 수도권·조정대상지역·투기과열지구 → 보증금의 최대 80%
– 비규제지역 → 보증금의 최대 90%
✔ DSR 적용 여부
– 무주택자 → 전세대출 DSR 산정 제외 (현행 유지)
– 1주택자 + 수도권·규제지역 전세 → 전세대출 이자 DSR 포함
✔ 은행 최종 심사
기존 주담대·신용대출·소득·신용점수에 따라 보증 한도보다 실제 실행 금액이 더 줄어들 수 있다.
실전 공식
전세대출 한도 = 보증기관 최대 보증금액 → DSR 적용 여부 반영 → 은행 심사 후 최종 확정
따라서 “전세대출은 무조건 보증금의 90%까지 가능하다”는 말은 현재 기준으로 부정확하다.
지역·주택 보유 여부·소득·기존 대출 상태에 따라 같은 전세금이라도 한도는 수천만 원 이상 차이 날 수 있다.
전세자금대출 한도는 전세 계약을 앞둔 사람들에게 가장 먼저 궁금해지는 기준이다. 전세 보증금이 수억 원대에 달하는 현실에서, 내가 실제로 얼마나 대출받을 수 있을지 가늠하는 일은 계약 전략과 월세 전환 여부까지 좌우하는 핵심 포인트다.
하지만 전세대출 한도는 단순히 “보증금의 몇 %까지 가능하다”는 공식만으로 결정되지 않는다. 보증기관별 보증비율, 차주의 주택 보유 여부, 지역 규제(조정대상지역·투기과열지구), DSR 적용 여부, 정책상품 자격 요건이 복합적으로 작용한다. 최근 정부의 부동산 금융 규제 강화로, 전세대출 역시 과거보다 심사 기준이 점점 엄격해지는 흐름이다.
이 글은 2025년 하반기 발표된 부동산 금융 규제 및 전세대출 DSR 적용 방안을 반영해, 전세자금대출 한도가 어떻게 산정되는지 구조적으로 정리한 최신 기준 안내서다.
전세자금대출 한도, 계산의 기본 구조
전세자금대출 한도를 좌우하는 핵심 요소는 크게 네 가지다.
- 보증기관별 보증비율 및 보증한도
- 차주의 소득과 DSR(총부채원리금상환비율) 적용 여부
- 주택 보유 여부 및 규제지역 여부
- 은행 상품 및 정책형 대출 자격 요건
이 네 요소가 동시에 적용되면서, 동일한 전세 보증금이라도 사람마다 실제 대출 가능 금액은 크게 달라진다.
1) 보증비율과 보증기관 기준
전세자금대출은 대부분 보증기관의 보증서를 기반으로 실행된다. 대표적인 기관은 다음과 같다.
- 주택도시보증공사(HUG)
- HF 주택금융공사
- SGI서울보증
은행은 이들 기관이 보증해 주는 범위 안에서만 전세자금대출을 취급한다.
보증비율의 실제 구조 (2025~2026 기준)
과거에는 일부 상품에서 보증비율 100%까지 가능했지만, 최근 정부의 전세대출 관리 강화 정책으로 인해 지역과 차주 조건에 따라 보증비율이 차등 적용되는 구조로 바뀌었다.
- 수도권·규제지역(조정대상지역·투기과열지구)
→ 전세대출 보증비율 최대 80% 수준 적용 - 비수도권·비규제지역
→ 전세대출 보증비율 최대 90% 수준 적용
이는 보증기관 공통의 절대적 고정 수치라기보다는, 금융당국 행정지도와 은행·보증기관 운영 기준이 반영된 상한선 구조다.
예시
전세 보증금이 4억 원이고, 수도권 규제지역에 해당한다면:
- 적용 보증비율 80% → 보증 가능 금액 최대 3.2억 원
- 은행 대출은 이 보증 범위 안에서만 실행
비규제지역이라면:
- 보증비율 90% → 최대 3.6억 원까지 가능
은행은 보증기관이 보증해주는 금액을 바탕으로만 대출을 실행할 수 있으므로, 보증비율 하락은 자동적으로 대출 한도를 줄인다.
2) 소득과 DSR(총부채원리금상환비율)
DSR의 기본 개념
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비, 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다.
과거 전세자금대출은 DSR 규제 적용 대상에서 대부분 제외되어 왔지만, 2025년 10월부터 제도 변화가 시작됐다.
전세대출 DSR 적용의 최신 기준
현재 적용 구조는 다음과 같다.
- 1주택자가
- 수도권 또는 규제지역에서 임차인 신분으로 전세대출을 받을 경우
👉 전세대출 이자 상환액이 DSR 산정에 포함된다.
즉, 주택을 이미 한 채 보유한 상태에서 수도권·규제지역에 전세로 거주하며 대출을 받는 경우, 전세대출도 다른 대출(주담대·신용대출 등)과 함께 DSR 한도 계산에 반영된다.
무주택자의 경우
현재 기준으로는 무주택자 전세대출은 DSR 적용 대상에서 제외되어 있다.
다만, 금융당국은 향후 단계적으로 확대 검토 방침을 밝히고 있어, 제도 변경 가능성은 열려 있다.
실질적 영향
- 기존에 주담대·신용대출이 많거나
- 소득 대비 부채 비율이 높은 경우
→ 전세대출 이자가 DSR에 포함되면서 추가 대출 한도가 크게 줄어들 수 있다.
3) 기존 부채와 신용상태
전세대출은 보증 기반 상품이지만, 은행 자체 심사는 여전히 적용된다.
다음 요소들이 함께 평가된다.
- 기존 주택담보대출
- 신용대출
- 카드론·마이너스통장
- 연체 이력 및 신용점수
특히 DSR 적용 대상에 해당하는 차주의 경우, 기존 부채가 많으면 보증비율이 충분해도 실제 실행 금액이 줄어드는 구조다.
4) 은행별·상품별 차이
전세자금대출은 보증기관이 같아도 은행별로 세부 조건이 다르다.
일반 시중은행 상품
- 보증기관 한도 + 은행 내부 심사 기준 적용
- 금리는 차주 신용도, 거래 실적, 고정·변동 여부에 따라 차등
- 수도권·규제지역의 경우 보증비율 제한과 1주택자 DSR 적용 여부가 핵심 변수
정책형 상품 (정부지원)
대표적으로 다음이 있다.
이들 상품은:
- 소득 상한
- 연령 제한
- 무주택 요건
- 보증금 한도
등이 엄격하게 적용된다.
한도 예시 (정책형 상품 기준)
- 청년 전세대출: 수도권 최대 1.2억~2억 원 내외 (상품 유형별 상이)
- 버팀목·신혼부부 상품: 보증금 및 소득 구간별 차등 적용
규제지역이 전세자금대출 한도에 미치는 영향
조정대상지역·투기과열지구
이 지역에서는 다음과 같은 추가 제한이 적용된다.
- 전세대출 보증비율 강화(수도권 기준 80%)
- 1주택자의 전세대출 한도 제한(은행별로 최대 2억 원 수준 운영 사례 다수)
- 고가 주택 취득 시 전세대출 제한 규정 적용
또한, 전세대출을 받은 상태에서 규제지역 내 고가 아파트(3억 원 초과 등 정책 기준) 취득 시, 대출 유지 제한이 걸릴 수 있다.
전세자금대출 한도 실제 조회 방법 (현실적인 절차)
1. 보증기관 한도 확인
- HUG, HF, SGI서울보증 홈페이지 또는 은행 창구에서
→ 보증금 대비 최대 보증 가능 금액 조회
2. DSR 적용 여부 점검
- 본인이 무주택자인지, 1주택자인지
- 임차 주택이 수도권·규제지역인지 확인
이에 따라 전세대출 이자가 DSR에 포함되는지 여부가 갈린다.
3. 은행 사전 심사
- 모바일 앱 또는 영업점에서 사전 한도 조회
- 소득, 기존 대출, 신용도 반영
4. 정책상품 자격 확인
- 청년·신혼부부·버팀목 상품 요건 충족 여부 점검
실전에서는 보증한도 → DSR 적용 여부 → 은행 심사 → 정책상품 검토 순서로 확인하는 것이 가장 정확하다.
마무리
전세자금대출 한도는 더 이상 “보증금의 몇 %”로 단순 계산되는 구조가 아니다.
현재 기준에서 실제 한도는 다음 요소가 동시에 작용한 결과다.
- 지역별 보증비율(수도권·규제지역 80%, 비규제지역 90%)
- 주택 보유 여부에 따른 DSR 적용 여부
- 기존 대출과 소득 수준
- 은행별 심사 기준
- 정책형 상품 자격 요건
특히 2025년 10월 이후부터는 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 DSR이 적용되기 시작하면서, 예전보다 한도 확보가 체감적으로 더 어려워졌다.
전세 계약을 앞두고 있다면, 단순 계산보다 보증기관 한도 확인 → DSR 적용 여부 점검 → 은행 사전심사 → 정책상품 자격 검토를 체계적으로 진행하는 것이 가장 빠르고 정확한 한도 파악 방법이다.
안내: 전세대출 규정은 금융당국 행정지도 및 은행·보증기관 내부 기준에 따라 수시로 변경될 수 있다. 실제 계약 전에는 반드시 은행 또는 보증기관을 통해 최신 기준을 확인하는 것이 안전하다.